Recht & Privat

Bauen und Versicherungen. Was muss der Bauherr beachten?
lic. iur. Harald Jenni
lic. iur. Harald Jenni
Rechtsanwalt, St.Gallen
01.04.2018

Bei vielen Neu- und Umbauten zeigen sich nach der Fertigstellung gewisse Mängel. Zudem kommt es beim Bauen immer wieder zu Schäden. Manche Mängel und Schäden sind nicht gravierend und lassen sich schnell beheben. Andere sind schwerwiegender. Viele Risiken lassen sich jedoch versichern. Was es dabei zu beachten gilt, soll Ihnen nachfolgend aufgezeigt werden.

Welche Risiken können Sie als Bauherr selbst versichern?

Zur selbständigen Absicherung bieten die Versicherer dem Bauherrn sogenannte Bauversicherungen an. Diese umfassen regelmässig einerseits eine sogenannte Bauwesenversicherung, andererseits eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Der Abschluss einer solchen Bauversicherung ist dem Bauherrn sehr zu empfehlen.

Bauwesenversicherung

Wenn ein Bauunfall, d.h. ein plötzliches Ereignis, zu einem Schaden an Bauleistungen führt, ist dieser durch die Bauwesenversicherung jedenfalls dann versichert, wenn kein Baubeteiligter für den Schaden verantwortlich ist (also ein Aussenstehender oder gar niemand haftbar ist). Wenn ein Baubeteiligter dafür haftet (wegen Ausführungs-, Planungs- oder Bauleitungsfehlern), besteht Versicherungsdeckung in der Bauwesenversicherung insoweit, als der verantwortliche Baubeteiligte für den Schadenersatzanspruch nicht haftpflichtversichert ist. Wenn ein haftpflichtiger Baubeteiligter eine Haftpflichtversicherung hat, die für den Schaden einzustehen hat, besteht über die Bauwesenversicherung eigentlich keine Deckung. Damit aber der Bauherr in einem solchen Fall nicht auf die Entschädigung warten muss, bis über die Person des Haftpflichtigen und den Umfang seiner Schadenersatzpflicht Klarheit
herrscht (welche Klärung sich erfahrungsgemäss länger hinziehen kann),
versprechen die Bauwesenversicherer regelmässig, den Schadenersatz zu
«bevorschussen» und ihn nach Klärung der Haftung von der
Haftpflichtversicherung des verantwortlichen Baubeteiligten zurückzuverlangen. Es lohnt sich allerdings, die Bedingungen für die Bevorschussung in den Vertragsbedingungen genau zu studieren, bevor man eine Bauversicherung abschliesst.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist die Haftpflichtversicherung des Bauherrn. Der Bauherr ist zwar regelmässig nicht selbst an den Bauarbeiten beteiligt, sodass ihn meistens kein Verschulden an einem Schaden trifft. Wenn aber infolge der Bauarbeiten das benachbarte Grundstück beschädigt wird, haftet der Bauherr dafür unter Umständen unabhängig von einem eigenen Verschulden (Art. 679 ZGB). Ein klassischer Fall einer solchen Grundeigentumsüberschreitung liegt z.B. vor, wenn der Baugrubenabschluss auf dem Baugrundstück instabil ist und sich bewegt oder gar einstürzt und dadurch das Erdreich auf dem Grundstück des Nachbarn in Bewegung gerät und absinkt. Wenn infolge einer solchen Setzung das Haus des Nachbarn verkippt, können erhebliche Rissschäden entstehen. Der derart geschädigte Nachbar wird den Schaden regelmässig vom Bauherrn ersetzt verlangen, da er ihm dafür eben kein Verschulden nachweisen muss. Mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung ist der Bauherr gegen solche Ansprüche geschützt. Es ist dann Sache des Bauherrenhaftpflichtversicherers, die Ansprüche des Nachbarn zu prüfen und einen ihm bezahlten Schadenersatz von einem allenfalls verantwortlichen Bauunternehmer oder Planer zurückzuverlangen.

Aus Sicht des geschädigten Bauherrn kann aufgrund der Solvenz der Versicherungen deshalb ein Interesse daran bestehen, dem Architekten oder Bauingenieur ein Mitverschulden an einem Baumangel nachzuweisen.

Wenn der Bauherr die Rüge eines Mangels unterlässt oder verspätet erklärt, verliert er sämtliche Gewährleistungsansprüche aus diesem Mangel.

Welche Risiken können die übrigen Baubeteiligten versichern?

Auch die übrigen Baubeteiligten, also insbesondere die Unternehmer sowie die Planer und Bauleiter (regelmässig Bauingenieure und Architekten), verfügen regelmässig über eine Haftpflichtversicherung, die bestimmte Schadenersatzansprüche gegen sie abdeckt.

Betriebshaftpflichtversicherung

Die Betriebshaftpflichtversicherung ist die Haftpflichtversicherung der Unternehmer. Sie bietet regelmässig Schutz vor Ansprüchen aus Personen- und Sachschäden. Ein solcher Sachschaden liegt vor, wenn der Unternehmer Bauleistungen oder andere Dinge beschädigt oder zerstört, die er nicht selbst erstellt hat. Dagegen besteht kein Versicherungsschutz für die Nachbesserung eines mangelhaften Werkes des Unternehmers (sogenanntes Unternehmerrisiko). Entsteht infolge eines Mangels allerdings ein Schaden an einer anderen Sache, sind Haftpflichtansprüche daraus grundsätzlich wieder versichert.

Ausserdem verfügen viele Unternehmer zusätzlich zur Deckung für Ansprüche aus Sach- und Personenschäden über gewisse Spezialdeckungen. So besteht oft ein gewisser Versicherungsschutz für Ansprüche aus sogenannten Sachschäden infolge Ermittlung und Behebung von Mängeln und Schäden. Solche Ansprüche können sich daraus ergeben, dass für die Ermittlung und Behebung von – durch den betreffenden Unternehmer zu verantwortenden – Mängeln oder Schäden eines Bauwerks Bauleistungen anderer Unternehmer zerstört werden müssen.

Berufshaftpflichtversicherung

Die Berufshaftpflichtversicherung der Architekten, Bauingenieure und ähnlicher Berufe geht regelmässig weiter als die Betriebshaftpflichtversicherung der Unternehmer. Zusätzlich zur Deckung für Ansprüche aus Sach- und Personenschäden verfügen die genannten Berufe regelmässig über einen Versicherungsschutz für Ansprüche aus Baumängeln. Die richtige Vertragserfüllung im Sinne einer mangelfreien Planung bzw. einer genügenden Bauleitung ist zwar auch beim Architekten oder Bauleiter nicht versichert. Wenn infolge der mangelhaften Planung oder der ungenügenden Bauleitung aber ein Mangel am Bauwerk entsteht, verfügt der Architekt oder Bauingenieur auch für Schadenersatzansprüche aus der Beseitigung dieses Baumangels über Versicherungsschutz. Wenn sowohl eine Unsorgfalt des Architekten oder Bauingenieurs als auch eine unsorgfältige Arbeit des Unternehmers zu einem Mangel eines Bauwerks führen, besteht also für Ansprüche aus der Beseitigung ein und desselben Baumangels gegen den Unternehmer kein Versicherungsschutz (Unternehmerrisiko), gegen den planenden oder bauleitenden Architekten dagegen schon (Baumangeldeckung). Aus Sicht des geschädigten Bauherrn kann aufgrund der Solvenz der Versicherungen deshalb ein Interesse daran bestehen, dem Architekten oder Bauingenieur ein Mitverschulden an einem Baumangel nachzuweisen. Ein solches Mitverschulden genügt im Übrigen grundsätzlich dafür, dass der Architekt oder Bauingenieur sogenannt solidarisch für den ganzen Schaden haftet und es ihm überlassen bleibt, den Haftungsanteil des Unternehmers von diesem zurückzuverlangen.

Zudem besteht in der Berufshaftpflichtversicherung oft noch ein gewisser Versicherungsschutz für Ansprüche aus weiteren Vermögensschäden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass für viele typische Vermögensschäden (wie aus der Nichteinhaltung von Kostenvoranschlägen, aus ungenügender Kontrolle von Bauabrechnungen und aus der Nichteinhaltung von Fristen) der Versicherungsschutz in den Versicherungsbedingungen regelmässig wieder ausgeschlossen wird.

Wahrung der Ansprüche

Auch wenn für Ansprüche aus einem Schaden grundsätzlich Versicherungsschutz besteht, leisten die Haftpflichtversicherungen nur dann Schadenersatz an den Geschädigten, wenn eine versicherte Person haftpflichtig ist. Das heisst nicht nur, dass dem Haftpflichtigen nachgewiesen werden muss, durch eine Sorgfaltspflichtverletzung (soweit keine verschuldensunabhängige Haftungsgrundlage besteht) einen Schaden verursacht zu haben. Der geschädigte Bauherr muss zudem verhindern, dass seine Schadenersatzansprüche verwirken oder verjähren.

Wenn der Bauherr gegenüber einem Unternehmer Gewährleistungsansprüche aus einem Mangel erheben will, muss er den Mangel rechtzeitig rügen. Wenn die Rügeobliegenheit nicht vertraglich (z.B. durch die Vereinbarung eines SIA-Normvertrags) gelockert ist, muss der geschädigte Bauherr einen erst nach der Abnahme des Werkes zutage getretenen Mangel gemäss der Rechtsprechung spätestens innert Wochenfrist rügen, d.h. dem Unternehmer erklären, dass und wieso sein Werk mangelhaft sei und dass er ihn dafür haftbar mache. Wenn der Bauherr die Rüge eines Mangels unterlässt oder verspätet erklärt, verliert er sämtliche Gewährleistungsansprüche aus

diesem Mangel. Das gilt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sogar für Mängel von Plänen, zu deren Erstellung sich ein Architekt oder Bauingenieur verpflichtet hat. Wenn die Rügeobliegenheit nicht vertraglich gelockert worden ist (z.B. durch die Vereinbarung eines SIA-Normvertrags), ist also auch gegenüber dem Planer eine Rüge auszusprechen, sobald eine mangelhafte Planung festgestellt wird. Ansonsten besteht das Risiko, dass der Planer auch für die Kosten der Beseitigung von Baumängeln infolge der mangelhaften Planung nicht mehr haftet. Keine Rüge ist dagegen erforderlich, wenn sich der Geschädigte auf eine ausservertragliche Haftpflicht beruft. Eine solche Haftung besteht aber grundsätzlich nur für Sach- und Personenschäden, dagegen nicht für Mängel eines Werkes.

Ausserdem gilt für Ansprüche aus Werkmängeln eine besondere Verjährungsfrist. Diese beträgt bei unbeweglichen Werken fünf Jahre seit Ablieferung des mangelhaften Werkes, und zwar sowohl gegenüber dem Unternehmer als auch gegenüber dem Architekten oder dem Ingenieur, die zur Erstellung des Werkes Dienste geleistet haben. Wenn ein Mangel an einem Bauwerk erst längere Zeit nach dessen Fertigstellung zutage tritt, tut der Bauherr also nicht nur gut daran, den Mangel sofort zu rügen, sondern auch rechtzeitig verjährungsunterbrechende Massnahmen zu treffen. Dabei ist zu beachten, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Werkmängeln an die Ablieferung des jeweiligen Gewerkes anknüpft und nicht etwa an die Fertigstellung der ganzen Baute (es sei denn, ein General- oder Totalunternehmer hatte sich zur Erstellung der ganzen Baute verpflichtet). Ausservertragliche Schadenersatzansprüche verjähren bereits innert eines Jahres seit Kenntnis von Schaden und Schädiger (spätestens aber innert zehn Jahren seit der Schädigung).

Vor allem bei umfangreicheren Mängeln kann es für den Bauherrn empfehlenswert sein, zur Wahrung der Rechte rechtzeitig einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Baugarantien – oder: Wie Sie sich zusätzlich absichern können

Solange der Bauherr noch nicht den ganzen Werklohn bezahlt hat, gibt ihm dessen teilweiser Rückbehalt ein gewisses Druckmittel in die Hand, um den Unternehmer zur Nachbesserung von Mängeln zu bewegen. Wenn nach der Ablieferung des Werkes der letzte Werklohnrückbehalt bezahlt worden ist, steht dieses Druckmittel jedoch nicht mehr zur Verfügung. Stattdessen kann für Ansprüche aus nachträglich zutage tretenden Mängeln eine sogenannte Werkgarantie vereinbart werden.

Ebenfalls zu den Baugarantien zählt die sogenannte Erfüllungsgarantie. Diese stellt weitergehend die richtige Erfüllung des Werkvertrags sicher und bietet schon während der Erfüllung des Werkvertrags, also während der Bauarbeiten, eine gewisse Sicherheit für die Ansprüche des Bauherrn. Das ist vor allem bei einem Konkurs des Unternehmers während der Bautätigkeit wichtig.

Die Baugarantien ergehen entweder in Form einer abstrakten Garantie oder einer Solidarbürgschaft. Bei einer abstrakten Garantie muss der Garant, regelmässig eine Bank oder eine Versicherungsgesellschaft, die Garantiesumme auszahlen, wenn die Garantie rechtzeitig so abgerufen wird, wie in der Garantieurkunde vorgeschrieben ist. Wenn die abstrakte Garantie nicht frist- und formgerecht in Anspruch genommen wird, kann die Bank oder Versicherung die Auszahlung verweigern. Einreden und Einwendungen aus dem Werkvertragsverhältnis zwischen Bauherrn und Unternehmer kann der Garant dagegen grundsätzlich nicht erheben. Die abstrakte Garantie ist demnach eine starke Waffe in der Hand des Bauherrn.

Werkgarantien ergehen meistens in Form einer Solidarbürgschaft. Der wichtigste Unterschied zur abstrakten Garantie liegt darin begründet, dass der Bürge gegenüber dem Bauherrn grundsätzlich alle Einreden und Einwendungen erheben kann, welche auch der Unternehmer selbst gegen die sichergestellte Forderung erheben könnte. Sind also die Ansprüche gegen den Unternehmer bereits verwirkt oder verjährt, haftet grundsätzlich auch der Bürge nicht mehr. Im Unterschied zur sogenannten einfachen Bürgschaft reicht es für die Zahlungspflicht des Solidarbürgen aus, dass der säumige Hauptschuldner erfolglos gemahnt oder seine Zahlungsunfähigkeit offensichtlich ist. Der Konkurs des Hauptschuldners ist für die Leistungspflicht des Solidarbürgen dagegen nicht nötig.

Bei beiden Garantieformen ist dem Bauherrn im Übrigen zu empfehlen, den Wortlaut der Garantie genau zu prüfen und zu hinterfragen, bevor er die Sicherheit akzeptiert.

Die abstrakte Garantie ist demnach eine starke Waffe in der Hand des Bauherrn.

Ausgabe 1/2018

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