Recht & Privat

Stolpersteine im Mietrecht
lic. iur. Thomas Hubatka
lic. iur. Thomas Hubatka
Rechtsanwalt und öffentlicher Notar, Altstätten, Präsident der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse Rheintal
01.10.2018

Das CH-Mietrecht räumt Mietern und Vermietern gegenseitig – nebst Pflichten – vielfältige
Rechte ein. Die Durchsetzung der Rechte ist aber meist an bestimmte gesetzlich umschriebene
Vorgehensweisen gebunden; werden diese nicht eingehalten, kann der Mieter oder Vermieter sein «Recht» – obwohl es an sich bestehen würde – nicht durchsetzen und scheitert im Rechtsverfahren an seinen eigenen Versäumnissen. Einige dieser «Stolpersteine» werden nachgehend behandelt.

Stolperstein 1: Nebenabreden bei Mietvertragsabschluss

Beim Abschluss des schriftlichen Mietvertrages – meist mit einem Formular – werden nicht selten noch mündliche Nebenabreden getroffen, aber nicht schriftlich festgehalten (z.B. dass der Vermieter noch neue Geräte anbringt oder die Mieträume noch malen wird). Mündliche Abreden sind zwar rechtsgültig, doch muss derjenige, der aus einer mündlichen Abrede Rechte ableitet, dies beweisen. Im Streitfall steht dann meistens Aussage gegen Aussage, sodass derjenige, welcher Rechte aus der mündlichen Abrede ableitet, dies nicht rechtsgenüglich beweisen kann. Es ist deshalb dringend zu empfehlen, alle Nebenabreden zum Mietvertrag schriftlich festzuhalten und durch beide Vertragsparteien zu unterzeichnen.

 

Stolperstein 2: Mängel der Mietsache während des Mietverhältnisses

Treten während der Mietdauer Mängel auf, welche der Mieter nicht selber beheben muss, so ist der Mieter verpflichtet, diese Mängel dem Vermieter umgehend zu melden, ansonsten der Mieter für allfällig aus dem (nicht gemeldeten) Mangel entstehende Schäden schadenersatzpflichtig wird. Die Meldung sollte zudem zur späteren Beweisbarkeit unbedingt schriftlich erfolgen. Die umgehende (schriftliche) Meldung liegt zudem auch im weiteren Interesse des Mieters. Solange der Vermieter nämlich keinerlei Kenntnis vom Mangel hat, ist er einerseits nicht zur Mängelbehebung verpflichtet, andererseits besteht für den Mieter ein Rechtsanspruch auf eine Mietzinsreduktion (sofern der Mangel die Tauglichkeit des Mietgebrauches beeinträchtigt) und auf allfälligen Schadenersatz erst ab dem Zeitpunkt der Meldung an den Vermieter. Zudem hat der Mieter das Recht, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbehebung anzusetzen, mit der Androhung, dass er bei Fristnichteinhaltung die weiteren Mietzinse bis zur Mängelbehebung bei der Gemeinde am Ort des Mietobjektes hinterlegen werde. Eine Mietzinshinterlegung ohne Mängelmeldung, Fristansetzung und Androhung der Hinterlegung ist ungültig und gilt nicht als Bezahlung des Mietzinses. Hinterlegt der Mieter den Mietzins, muss er zudem innert 30 Tagen seit der Mietzinshinterlegung die Mietschlichtungsstelle anrufen, ansonsten sein Hinterlegungsrecht verwirkt ist. Für den Fristbeginn ist die Fälligkeit des Mietzinses (meist ist dies der 1. des Monats) und nicht das effektive Datum der Mietzinshinterlegung massgebend; wird der Mietzins z.B. erst am 3. des Monats hinterlegt, läuft die 30-tägige Frist trotzdem ab dem 1. des Monats.

 

Stolperstein 3: Verzug des Mieters mit der Mietzinszahlung

Das Gesetz gibt dem Vermieter das Recht, bei Zahlungsverzug des Mieters den Mietvertrag ausserordentlich zu kündigen (mit einer Kündigungsfrist von 1 Monat auf das Monatsende hin), d. h. ohne Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist. Der Vermieter hat aber zuvor ein bestimmtes Prozedere einzuhalten, ansonsten seine spätere ausserordentliche Kündigung nichtig ist. Eine nichtige ausserordentliche Kündigung kann dann auch nicht in eine ordentliche Kündigung «umgedeutet» werden.

Der Vermieter muss dem Mieter zunächst schriftlich (es empfiehlt sich «per Einschreiben») mitteilen, mit welchen betragsmässigen Mietzins oder Nebenkostenzahlungen (ausstehende Mietkautionen oder Schadenersatz dagegen können nicht Gegenstand einer solchen ausserordentlichen Kündigung sein) er im Rückstand ist, unter gleichzeitiger Ansetzung einer Zahlungsfrist von 30 Tagen und ausdrücklicher Androhung der ausserordentlichen Kündigung für den Fall der Nichtzahlung. Wohnen Eheleute oder eingetragene Partner im Mietobjekt (sogenannte Familienwohnung), so muss dieses Mahnschreiben an beide Eheleute / eingetragenen Partner in zwei separaten Schreiben erfolgen. Sofern die Zahlung nicht innert der angesetzten Frist (wobei zufolge der Abholfrist für eingeschriebene Sendungen 37 Tage abzuwarten sind) erfolgt, darf der Vermieter sodann mit der ausserordentlichen Kündigung nicht mehr als ca. 3 Wochen zuwarten, da eine spätere ausserordentliche Kündigung als Verzicht des Vermieters auf das Recht der ausserordentlichen Kündigung ausgelegt werden könnte. Die ausserordentliche Kündigung hat auf dem amtlichen Kündigungsformular zu erfolgen und muss bei Familienwohnungen wiederum je separat an beide Eheleute/eingetragenen Partner zugestellt werden. Die Praxis zeigt, dass etliche Vermieter eine dieser Voraussetzungen jeweils nicht korrekt erfüllen, mit der Folge, dass – obwohl Zahlungsverzug vorliegt – die ausserordentliche Kündigung nichtig ist.

Das Gesetz gibt dem Vermieter das Recht, bei Zahlungsverzug des Mieters den Mietvertrag ausserordentlich zu kündigen

 

Stolperstein 4: Nebenkostenabrechnung

Der Mietvertrag muss die zulasten des Mieters gehenden Nebenkosten genau umschreiben, sei es im Mietvertrag selbst oder in einem integrierenden Bestandteil bildenden separaten Anhang. Nebenkostenpositionen, welche nicht in dieser Art detailliert bestimmt sind, dürfen dem Mieter nicht belastet werden. Die Nebenkostenabrechnung muss Folgendes enthalten:

– Die Detaillierung der einzelnen Nebenkostenpositionen mit den diesbezüglichen Teilbeträgen.

– Das Total der Nebenkosten.

– Den Verteilschlüssel der Nebenkosten

   unter alle Mietparteien.

– Den vom Mieter gesamthaft für die Abrechnungsperiode geschuldeten Betrag unter Anrechnung der Akontozahlungen und den sich daraus ergebenden Saldo (Nach oder Rückzahlung).

In der Praxis unterlässt es der Vermieter oftmals, dem Mieter den Verteilschlüssel der Nebenkosten betreffend alle Mietparteien zuzustellen. Diesfalls wird die Nebenkostenabrechnung nicht fällig, denn dem Mieter ist es damit verunmöglicht, die Plausibilität der Nebenkostenverteilung zu überprüfen.

Hinsichtlich der Belege zur Nebenkostenabrechnung (z. B. Rechnungen für Heizöl/Wasser usw.) hat der Mieter jedoch lediglich ein Einsichtsrecht am Ort des Vermieters oder dessen Verwaltung; er darf dort auf eigene Kosten Kopien anfertigen lassen.

Solange der Vermieter keine solcherart korrekte Nebenkostenabrechnung vorlegt (oder das Einsichtsrecht in die Belege nicht gewährt), kann der Mieter eine allfällige Nachzahlung verweigern; er kann sich zudem mit dem Begehren, dass der Vermieter unter Androhung von Straffolge verpflichtet wird, die Nebenkostenabrechnung korrekt zu erstellen oder ihm das Einsichtsrecht in die Belege zu gewähren, an die Mietschlichtungsbehörde wenden.

 

Stolperstein 5: Zustellung bzw. Empfang der Mietkündigung

Betreffend die Einhaltung der Mietkündigungsfrist (Kündigungstermin in der Regel per Ende des Monats) herrscht vielfach Verwirrung. Die einen erachten die Kündigungsfrist als eingehalten, wenn die Kündigung am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist der Post übergeben wurde; andere sind der Ansicht, es sei das Datum der tatsächlichen Empfangnahme der Kündigung massgebend bzw. – bei Nichtabholung einer eingeschriebenen Sendung – der 7. Tag der Abholfrist. Beide Ansichten sind falsch. Gemäss der vom Bundesgericht praktizierten absoluten Empfangstheorie gilt die Mietkündigung als zugestellt, sobald sie beim Empfänger eingetroffen ist. Als eingetroffen gilt die Kündigung, wenn sie in den Machtbereich der empfangenden Person (oder deren Vertretung) übergegangen ist (persönliche Übergabe, Einwurf in den Briefkasten, Ablage im Postfach). Bei eingeschrieben gesandter Kündigung (was der Regelfall ist) legt der Postbote – sofern die Sendung dem Empfänger nicht direkt gegen Quittierung übergeben werden kann – einen Abholzettel in den Briefkasten/ins Postfach; darauf ist vermerkt, von wann bis wann der Brief bei der Post abgeholt werden kann (7 Tage Abholfrist). Meist ist auf dem Abholzettel der Folgetag als erster Abholtag genannt, sodass dieser Folgetag als rechtsgültiger Zustelltag gilt, unabhängig davon, wann und ob der Empfänger den Brief überhaupt abholt.

Demgegenüber gilt für die meisten anderen mietrechtlich relevanten Zustellungen (z.B. betreffend Mietzinserhöhung, Mahnung und Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug) die relative Empfangstheorie, wonach eine eingeschriebene Sendung, welche nicht direkt zugestellt werden kann, am Tag der effektiven Abholung bzw. bei Nichtabholung am 7. Tag der Abholfrist als rechtsgültig zugestellt gilt.

 

Stolperstein 6: Erstellung des Rückgabeprotokolls

Es entspricht der Usanz (ist aber gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben), dass am Tag der Rückgabe des Mietobjektes durch den Vermieter ein Rückgabeprotokoll erstellt wird; dieses dient primär dazu, den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe festzustellen. Meist wird dieses Protokoll dann durch den Vermieter und den ausziehenden Mieter unterzeichnet. Dies hat aber für den Mieter seine Tücken. Die – meist verwendeten – vorgedruckten Rückgabeprotokollformulare enthalten nämlich jeweils auch für jede Einzelposition die Rubrik «Überabnutzung». Da meist der Vermieter oder dessen Vertreter das Formular ausfüllt und «Herr der Abnahme» ist, hat der Mieter keine Handhabe, einen ihm unberechtigt erscheinenden Überabnutzungs- oder Schadensvermerk im Formular zu verhindern. Unterzeichnet er dann – trotz allfällig mündlichen Protests – das Formular trotzdem, gilt die Überabnutzung/der Schaden im späteren Rechtsverfahren als faktisch anerkannt. Dem Mieter ist deshalb in einem solchen Fall dringend zu empfehlen, vom Vermieter zu verlangen, im Formular schriftlich zu vermerken, mit welchen Überabnutzungs-/Schadenspositionen der Mieter nicht einverstanden ist. Kommt der Vermieter dem nicht nach, soll der Mieter die Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls verweigern.

 

Stolperstein 7: Rechtzeitige Mängelrüge des Vermieters für Überabnutzung/Schäden bei der Rückgabe des Mietobjektes

Will der Vermieter bei der Rück­gabe festgestellte bzw. feststellbare Überabnutzungen/Schäden später gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen, so muss er diese dem Mieter «sofort» melden; sofort heisst innert 2–3 Arbeitstagen seit der Rückgabe des Mietobjektes. Die Mängelrüge muss detailliert alle bemängelten Positionen enthalten; eine Bezifferung der Schadenshöhe ist aber in diesem Zeitpunkt noch nicht notwendig (und in der Regel auch noch nicht möglich). Verpasst der Vermieter diese (sehr kurze) Frist, sind alle seine Mängelrechte für bei der Rückgabe festgestellte oder feststellbare Mängel unwiderruflich verwirkt. Nicht berufsmässige Vermieter stolpern nicht selten über diese rigorose Mängel­rügefrist.
Das Rückgabeprotokoll selber genügt als Mängelrüge nur, wenn es (kumulativ)

– durch den Mieter mitunterzeichnet ist

– die Mängel detailliert aus dem Rückgabeprotokoll ersichtlich sind

– das Rückgabeprotokoll dem anwesenden Mieter an Ort und Stelle übergeben wurde.

In allen anderen Fällen muss der Vermieter dem Mieter innert 2–3 Arbeitstagen alle Mängel detailliert schriftlich (zu Beweiszwecken vorzugsweise per Einschreiben) mitteilen; die Zusendung lediglich des Rückgabeprotokolls genügt hierbei nur, wenn darin alle Mängel detailliert und nachvollziehbar aufgeführt sind. Unterlässt der Vermieter dies, sind seine Mängelrechte definitiv verwirkt.

Lediglich hinsichtlich von Mängeln, welche auch bei sorgfältiger Prüfung und Abnahme des Mietobjektes nicht erkennbar waren, hat der Vermieter das Recht, diese gegenüber dem Mieter später noch zu rügen, jedoch muss er auch hier die Frist von 2–3 Arbeitstagen seit tatsächlicher Feststellung des «geheimen» Mangels einhalten. Da dem Mieter diesbezüglich dann aber die Einrede zusteht, es sei dieser «geheime» Mangel erst nach Mietende entstanden (wofür er natürlich nicht haften würde), empfiehlt es sich für den Vermieter, bei der Abnahme des Mietobjektes eine sehr sorgfältige Prüfung vorzunehmen.

Der Mietvertrag muss die zulasten des Mieters
gehenden Nebenkosten genau umschreiben

Ausgabe 2/2018

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