Recht & Unternehmung

MLaw Monica Frey
Rechtsanwältin und öffentliche Notarin St. Gallen
02.03.2020

Viele wollen sich den Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen. Mit den heute tiefen Hypothekarzinsen scheint dieser Traum greifbarer denn je. Aufgrund der grossen Nachfrage sind jedoch auch die Preise für Eigenheime gestiegen, sodass der Erwerb einer Eigentumswohnung attraktiver geworden ist, da diese preislich oftmals tiefer liegen als frei stehende Liegenschaften. Seit 1965 steigt die Anzahl Stockwerkeigentumswohnungen auch wegen der steigenden Bodenpreise jedes Jahr rasant an.

Persönlicher Bedarf

Ist der Wunsch nach einem Eigenheim da, so ist zuerst zu eruieren, welche Art von Liegenschaft den persönlichen Bedürfnissen am besten entspricht. Eine Familie mit Kindern wünscht sich vielleicht eher einen Garten, was dazu führt, dass bei einem Stockwerkeigentum eher die unteren Wohnungen infrage kommen. Für ein älteres Ehepaar ist es mutmasslich wichtiger, dass die Liegenschaft altersgerecht und insbesondere rollstuhlgängig gebaut ist. In den neueren Liegenschaften, d. h. Liegenschaften, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, ist dies aufgrund des Gesetzes (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) eher gewährleistet. Gemäss diesem Gesetz ist bei Liegenschaften mit mehr als acht Wohneinheiten das Behindertengleichstellungsgesetz zu beachten, welches besagt, dass Menschen mit Behinderungen bei der Erstellung eines Neubaus nicht benachteiligt werden dürfen. Im Kanton St.Gallen gilt Art. 102 des Planungs- und Baugesetzes (PBG), der bereits bei Bauten ab vier Wohnungen die Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderungen berücksichtigt haben will. Jedoch lohnt sich sowohl bei älteren als auch bei neueren Objekten das genaue Studieren der Pläne sowie das Durchdenken von Varianten. Den Beginn der Überlegung bildet grundsätzlich auch immer eine erste Begehung der Örtlichkeiten, damit man sich ein Bild von Platz und Umgebung machen kann.

 

Wer eine Stockwerkeigentums­wohnung kauft, erhält ein so­genanntes Sonderrecht innerhalb eines Gebäudes. Das bedeutet, dass ab der Wohnungstüre innerhalb der Räumlichkeiten alles nach dem Geschmack des Eigentümers eingerichtet werden kann. Die entsprechenden Kosten trägt jeder Stockwerkeigentümer selbst und zwar für sämtliche sich in der Wohnung befindlichen Gerätschaften und für in der Wohnung vorzunehmende Änderungen. Jedoch ist hierbei darauf zu achten, dass tragende Wände und Bauteile unverändert bleiben, sodass das ganze Gebäude keinen Schaden nimmt. Ebenso sind die Lärmimmissionsgrenzen zu beachten, schliesslich ist eine gute Nachbarschaft gerade bei Stockwerkeigentum ein Grundpfeiler für das friedliche Zusammenleben.

 

Ausserhalb der Wohnung bestimmt entweder der Bauherr oder aber die Stockwerkeigen­tumsgemeinschaft zusammen. Die Kosten für allfälligen Unterhalt oder Sanierungen sind gemeinsam zu tragen. Die Entscheidung, welche Arbeiten aus­geführt werden, fasst die Stockwerkeigentümergemeinschaft meist an der jährlich statt­findenden Versammlung. Diese wird von der Verwaltung einberufen. Wo kein Verwalter bestellt wurde, muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Aufgaben des Verwalters einem Delegierten, einem Ausschuss oder einem anderen Organisationselement übertragen oder diese selbst ausüben. Auch ist möglich, dass das Reglement Vorschriften zur Einberufung einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vorschreibt. Wird die Frage der Einberufung im Stockwerkeigentümerreglement nicht ausdrücklich festgelegt, so kann jeder Stockwerkeigentümer eine Versammlung einberufen.

 

Teilnahme in der Gemeinschaft

Bevor man Stockwerkeigentümer wird, muss man sich im Klaren darüber sein, dass eine solche Gemeinschaft nur funktioniert, wenn jeder bereit ist, seine eigenen Freiheiten und Wünsche ein wenig zurückzustecken. Meist sind Stockwerkeigentümergemein­schaften Zufalls- oder Zwangsgemeinschaften. Dies bedingt von allen Beteiligten eine Kom­promissbereitschaft und das Erbringen gegenseitigen Verständnisses. Auch die Verwaltung hat erheblichen Einfluss auf potenzielle Konflikte. Schliesslich ist die Teilnahme in der Gemeinschaft und insbesondere an der jährlichen Stockwerkeigentümerversammlung wichtig, weil hier Konflikte ausdiskutiert, neue Wege angedacht und Entscheide gefällt werden.

 

Grundsätzlich wird dieses Zusammenleben durch das Stockwerkeigentümerreglement sowie die Hausordnung bestimmt. Das Stockwerkeigentümerreglement legt Rechte und Pflichten des einzelnen Stockwerkeigentümers fest, die Hausordnung das wirkliche Zusammenleben und damit bspw. Ruhezeiten. Ein Blick in diese beiden Dokumente ist vor dem Kauf zwingend.

 

Auch muss man bereit sein, sei­nen Beitrag zum Allgemeineigentum beizusteuern. Gemeinschaftliche Lasten werden nach Massgabe der Wertquoten auferlegt (vgl. Art. 712h Abs. 1 ZGB). Weigert sich ein Stockwerkeigentümer konstant, so steht den übrigen Stockwerkeigentümern für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes zu (vgl. Art. 712i Abs. 1 ZGB).

 

Anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung werden die wichtigen Entscheidungen getroffen. Mit welchem Stimmenverhältnis ein Entscheid zu­stande kommt, bestimmt das Reglement. Fehlt eine Bestimmung im Reglement, so wird nach der Art der Beschlüsse unterschieden und je nachdem das einfache und das qualifizierte Mehr verlangt oder aber Einstimmigkeit. Letztere sieht das Gesetz in Fällen vor, in denen der Mehrheitsbeschluss der Tragweite des Beschlusses nicht genügend Rechnung trägt, so beispielsweise bei Abänderung der Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen oder baulichen Massnahmen (vgl. Art. 712g Abs. 2 ZGB). Ein qua­lifiziertes Mehr sieht das Gesetz beispielsweise beim Erlass des Reglements (Art. 712g Abs. 3 ZGB) oder nützlichen baulichen Massnahmen vor (Art. 647d Abs. 1 ZGB). Einfache Mehrheitsbeschlüsse genügen zum Beispiel für notwendige bauliche Massnahmen (Art. 647c ZBG) oder für die Abberufung der Verwaltung (Art. 712r Abs. 1 ZGB).

 

Kauf einer bestehenden Wohnung

Nach Besichtigung der Wohnung lohnt es sich unter Umständen, einen Experten hin­zuzuziehen und von diesem eine Einschätzung hinsichtlich der Bausubstanz und der Schätzung einzuholen. Selbst wenn der Kaufpreis meist durch einen erfahrenen Makler veranschlagt wird, lohnt sich das Einholen einer zweiten, unabhängigen Meinung. Ebenso ist dadurch abschätzbar, welche Unterhaltsarbeiten und Sanierungen allenfalls anstehen. Auch die Garantien der sich in der Wohnung befindlichen oder zur Wohnung gehörenden Gerätschaften und Einrichtungen sind zu überprüfen. Schliesslich ist ein Blick in den Begründungsakt zu werfen, damit die Wertquote eruiert werden kann. Davon hängt der Anteil ab, den der künftige Eigentümer an den gemeinschaftlichen Kosten tragen muss.

 

Zu prüfen ist sodann der Saldo des Erneuerungsfonds. Dieser Fonds wird gebildet, um zukünftige grössere Investitionen tätigen zu können. Je höher dieser ist, desto geringer die Chance, dass man als Käufer einen hohen Betrag zwecks Deckung grösserer Sanierungs- oder Unterhaltsarbeiten leisten muss.

Auch durchzulesen und genauestens zu studieren sind sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese gelten gemäss Art. 649a Abs. 1 ZGB nämlich ohne Anpassung auch für den neuen Eigentümer. Ausserdem wird aufgrund der Protokolle deutlich, wie die Stimmung unter den Stockwerkeigentümern ist, d.h. ob das bisherige Zusammenleben harmonisch verlief oder es immer wieder Anlass zu Diskussionen gab, und wie sauber und genau die Verwaltung arbeitet.

 

Kauf einer Wohnung ab Plan

Ist die Wohnung noch gar nicht gebaut, so spricht man von einem Kauf ab Plan. Dabei hat man eben gerade keine Möglichkeit, sich die Räumlichkeiten vor Ort anzuschauen, sondern man erhält einerseits die Baupläne und anderseits den sogenannten Baubeschrieb. Es lohnt sich, diesen Baubeschrieb von einer unabhängigen, sachverständigen Person wie bspw. einem Architekten prüfen zu lassen. Auch hier ist der Begründungsakt und damit die Wertquote zu überprüfen.

 

Beim Kauf einer Wohnung, die erst noch gebaut werden muss, verlangt der Verkäufer normalerweise eine Reservationszahlung, die in der Höhe von 20’000.00 bis 30’000.00 Franken liegen dürfte. Oft werden anschliessend Teilzahlungen fällig, die der Verkäufer – oft ein Generalunternehmer (GU) – dann gleich wieder verwendet. Das Problem entsteht da, wo der GU die Zahlungen für andere Zwecke (bspw. für andere Bauten) verwendet oder zahlungsunfähig wird. In diesem Fall kann der Handwerker, der seinen Werklohn nicht erhalten hat, innert vier Monaten nach den letzten Arbeiten, die er an dieser Baute getätigt hat, ein Pfandrecht in Höhe des Werklohnes eintragen lassen (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Art. 839 ZGB). Im schlimmsten Fall droht dem neuen Eigentümer die Folge, dass er doppelt bezahlen muss, weil er das Pfand ablösen muss, um der Zwangsverwertung zu entgehen. Davor schützen kann sich der Käufer, indem er eine sogenannte GU-Erklärung verlangt. Dabei erhält er eine Bestätigung seitens der Bank, dass die Gesamtfinanzierung gesichert ist und die Teilzahlungen nur für diese Liegenschaft verwendet werden. Auch lohnt es sich, im Kaufvertrag sicherzustellen, dass die Teilzahlungen an den Baufortschritt gekoppelt sind. Um diesen Baufortschritt zu überprüfen, ist es ratsam, einen Augenschein vor Ort zu nehmen. Zudem kann die Überprüfung der Kreditwürdigkeit des GU hilfreich sein, indem ein Betreibungsregisterauszug und Referenzen eingeholt werden. Dem dazu notwendigen Interessennachweis dürften ein Entwurf des Kaufvertrags oder Kopien der Korrespondenz mit dem GU genügen. Als Vorsichtsmassnahme gilt jedoch, keine grossen Teilzahlungen ohne entsprechenden, überprüfbaren Gegenwert zu tätigen.

 

Finanzierung

Im Zusammenhang mit der Finanzierung gibt es die verschiedensten Möglichkeiten und es ist sicherlich stets Kontakt mit der Bank zu suchen. Diese wird einerseits die Liegenschaft überprüfen, indem sie bspw. Lage und Baustandard einschätzt, und anderseits die Leistungsfähigkeit des potenziellen Käufers anschaut. Als Faustregel gilt: Vom Nettoeinkommen sollte nicht mehr als ein Drittel für die Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Nebenkosten) aufgewendet werden müssen.

 

Fazit

Beim Kauf eines Stockwerkeigentums gibt es verschiedene Hürden zu überwinden und Stolpersteine zu beachten. Der genaue Blick und der Beizug eines Sachverständigen in Bezug auf Bausubstanz und Finanzen kann sich lohnen. Sich selber muss der Käufer bewusst sein, dass er einzig ein Sonderrecht an seiner Wohnung und den der Wohnung zugeteilten Räumen kauft. Alle anderen Teile der Liegenschaft sind in gemeinschaftlichem Eigentum, was von allen Stockwerkeigentümern eine Kompromissbereitschaft, ein Interesse an der Gemeinschaft und den Wunsch nach friedlichem Zusammen­leben auf Kosten der Individualität bedeutet.

Ausgabe 1/2020

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