«Airbnb» im Mietrecht und Stockwerkeigentumsrecht

Vielen Mietern oder Stockwerkeigentümern ist nicht bewusst, dass die Nutzung von «Airbnb» rechtlich heikel sein kann. Nachfolgend werden deshalb die wichtigsten Probleme und Stolpersteine im Mietrecht sowie im Stockwerkeigentumsrecht dargestellt. Nicht behandelt werden weitere rechtliche Probleme, welche sich im Zusammenhang mit «Airbnb» stellen können (z.B. Kurtaxen, Meldepflichten gemäss Ausländergesetz, Datenschutz etc.).

Untervermietung über «Airbnb» durch Mieter

Erfordernis der Zustimmung des Vermieters

Bietet der Mieter das Mietobjekt vorübergehend (z.B. während der Dauer eines Ferien- oder Auslandsaufenthalts) auf «Airbnb» an, handelt es sich rechtlich um eine Untermiete. Die Untermiete ist in Art. 262 des Obligationenrechts (OR) geregelt. Danach kann der Mieter das Mietobjekt (Wohnung oder Haus) nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise (einzelne Zimmer) untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn:

• a) der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
• b) die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
• c) dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Die gesetzliche Regelung in Art. 262 OR ist auf die längerfristige Untervermietung und nicht auf die kurzfristige Gebrauchsüberlassung über «Airbnb», welche häufig nur wenige Tage dauert, zugeschnitten. Nichtsdestotrotz ist die dargestellte gesetzliche Regelung gemäss aktueller Rechtsprechung und Lehre auch auf die tageweise Gebrauchsüberlassung über «Airbnb» anwendbar.

Missbräuchlichkeit des Untermietzinses

Die Gründe, aus denen der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, sind in Art. 262 OR abschliessend aufgeführt. Im Zusammenhang mit «Airbnb» von besonderer Bedeutung ist der Verweigerungsgrund, wonach die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags nicht missbräuchlich sein dürfen. Missbräuchlich sind die Bedingungen der Untermiete bereits dann, wenn der Untermietzins den Mietzins des Hauptmietverhältnisses übersteigt, ohne dass dies durch entsprechende Mehrleistungen des Mieters gerechtfertigt ist. Bei der Untervermietung über «Airbnb» ist zu berücksichtigen, dass einerseits die Möblierung mitvermietet wird und zudem in Zusammenhang mit der Abwicklung der Buchungen und der Reinigung dem Mieter Aufwand entsteht. Diese Mehrleistungen und Aufwände darf der Mieter bei der Untervermietung über «Airbnb» selbstverständlich in Form eines Zuschlags auf den Hauptmietzins dem «Airbnb»-Gast belasten. Es ist dem Mieter jedoch nicht erlaubt, ohne Zustimmung des Vermieters mit der Untervermietung über «Airbnb» Gewinne zu erzielen. Erzielt der Mieter durch die Untervermietung über «Airbnb» ohne Zustimmung des Vermieters einen unrechtmässigen Gewinn, kann der Vermieter dessen Herausgabe verlangen.

Bei der Untervermietung über «Airbnb» ist zu berücksichtigen, dass einerseits die Möblierung mitvermietet wird und zudem in Zusammenhang mit der Abwicklung der Buchungen und der Reinigung dem Mieter Aufwand entsteht.

 

Wesentliche Nachteile für den Vermieter aus der Untervermietung über «Airbnb»

Der zweite im Zusammenhang mit «Airbnb» wichtige Verweigerungsgrund ist, dass dem Vermieter aus der Untervermietung keine wesentlichen Nachteile entstehen dürfen. Die wesentlichen Nachteile können insbesondere darin bestehen, dass die ständige Anwesenheit wechselnder Personen bei anderen Mietern ein Gefühl der Unsicherheit hervorrufen kann, weil niemand mehr weiss, ob die ständig wechselnden Bewohner etwas im Haus zu suchen haben. Bei ständig wechselnden Bewohnern, welche die Hausordnung und die Gepflogenheiten vor Ort nicht kennen, steigt zudem die Gefahr einer Störung der anderen Mieter durch Lärm, Falschparkieren etc. Dies kann dazu führen, dass der Vermieter mit Forderungen anderer Mieter nach einer Mietzinsreduktion konfrontiert wird. Im schlimmsten Fall könnten andere Mieter aufgrund der Störungen sogar das Mietverhältnis kündigen und ausziehen. Auch die Gefahr einer stärkeren Abnutzung des

Mietobjekts steigt bei häufig wechselnden Bewohnern an. Die Untervermietung über «Airbnb» kann somit für den Vermieter zu wesentlichen Nachteilen führen, welche ihn zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung berechtigen.

Risiken für den Mieter

Im Falle einer Untervermietung über «Airbnb» ohne Zustimmung des Vermieters drohen dem Mieter im schlimmsten Fall empfindliche Konsequenzen. Die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar, welche den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Vergisst der Mieter lediglich die Zustimmung des Vermieters einzuholen, berechtigt dies den Vermieter noch nicht zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist für eine ausserordentliche Kündigung zusätzlich vorausgesetzt, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung hätte verweigern dürfen, wenn er gefragt worden wäre. Bei der Vermietung über «Airbnb» liegt wie dargelegt häufig ein zulässiger Verweigerungsgrund vor. Bevor der Vermieter ausserordentlich kündigen darf, muss er den Mieter schriftlich abmahnen. Setzt dieser trotz Abmahnung und Vorliegen eines Verweigerungsgrundes die Untervermietung über «Airbnb» fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats ausserordentlich kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).

Riskant für den Mieter ist zudem, dass er dem Vermieter gegenüber dafür haftet, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Mieter haftet  gegenüber dem Vermieter somit für Schäden, welche die «Airbnb»-Gäste verursachen.

Notwendigkeit einer Vereinbarung

Um Streitigkeiten auszuschliessen, ist es jedem Mieter, der das Mietobjekt zeitweise über «Airbnb» vermieten möchte, dringend zu empfehlen, vorgängig die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Die Zustimmung wird vorzugsweise schriftlich und in genereller Weise in einer Vereinbarung geregelt. Es ist nicht praktikabel, für jede Untervermietung über «Airbnb» eine separate Zustimmung einzuholen. Inhalt einer solchen generellen Zustimmungsvereinbarung sollten die Bedingungen der Untermiete (insbesondere die zulässige Höhe des Mietzinses), die zulässige Personenzahl, die zulässige Häufigkeit der Untervermietung sowie die von den Gästen zu beachtenden Regeln sein. Aus Sicht des Vermieters sollte festgehalten werden, dass die Zustimmung widerrufen werden kann, wenn sich der Mieter nicht an die Vereinbarungen hält oder sich die «Airbnb»-Gäste wiederholt nicht an die Hausordnung halten und andere Mieter stören.

Vermietung über «Airbnb» durch Stockwerkeigentümer

Nicht weniger problematisch ist die Vermietung von Stockwerkeigentumseinheiten auf «Airbnb» durch Stockwerkeigentümer. Anders als es der Begriff Stockwerkeigentümer vermuten lässt, sind Stockwerkeigentümer in der Nutzung ihrer Stockwerkeigentumseinheit nicht frei.

Vereinbarkeit mit dem Wohnzweck und dem Ruhebedürfnis der anderen Bewohner

Die zulässige Nutzungsart ergibt sich aus der Zweckbestimmung der Liegenschaft gemäss Begründungsakt oder Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Viele Reglemente enthalten eine Regelung, wonach lediglich die Nutzung zu Wohnzwecken oder allenfalls zusätzlich für ein stilles Gewerbe zulässig ist. Gemäss einem aktuellen Urteil des Bundesgerichts (5A_436/2018) entspricht die regelmässige Vermietung einer Wohnung über «Airbnb» nicht mehr dem Wohnzweck. Der ständige Aufenthalt von Feriengästen, welche nur wenige Tage bleiben, sei mit dem Ruhebedürfnis der anderen Bewohner nicht zu vereinbaren.

Umstände des Einzelfalls sind entscheidend

Der Entscheid des Bundesgerichts darf jedoch nicht dahingehend verallgemeinert werden, dass die Vermietung von Stockwerkeigentumseinheiten über «Airbnb» generell unzulässig ist, wenn der Begründungsakt oder das Reglement vorsehen, dass die Stockwerkeigentumseinheiten nur zu Wohnzwecken oder für ein stilles Gewerbe genutzt werden dürfen. Vielmehr kommt es gemäss Bundesgericht auf die Umstände des Einzelfalls an. Im vom Bundesgericht beurteilten Fall war die Vermietung über «Airbnb» sehr intensiv und entsprach einer hotelähnlichen Bewirtschaftung (sog. Parahotellerie). Einzelne Vermietungen über «Airbnb» sprengen den Wohnzweck nicht. Problematisch und mit dem Wohnzweck nicht mehr vereinbar wird die Vermietung über «Airbnb» dann, wenn – wie im vom Bundesgericht beurteilten Fall – die Vermietung über «Airbnb» gewerbsmässig erfolgt und die Stockwerkeigentumseinheit praktisch ausschliesslich zwecks Vermietung über «Airbnb» genutzt wird. Wo genau die Grenze zwischen einer zulässigen nur hin und wieder vorkommenden Vermietung über «Airbnb» und einer unzulässigen gewerbsmässigen Vermietung liegt, ist auch nach dem Urteil des Bundesgerichts nicht restlos klar.

Eine Rolle spielen zudem auch der Standard und die Lage der Liegenschaft. In einer ausschliesslich oder weitestgehend aus Zweit- bzw. Ferienwohnungen bestehenden Liegenschaft in einem touristischen Gebiet entspricht die meist kurzfristige Nutzung als Ferienwohnung der Zweckbestimmung der Liegenschaft. In einer solchen Liegenschaft dürfte auch die häufige Vermietung über «Airbnb» nicht gegen die Zweckbestimmung verstossen. In einer primär als Erstwohnung dienenden Liegenschaft kommt demgegenüber dem Ruhebedürfnis der anderen Bewohner ein grösseres Gewicht zu.

Mit Bezug auf die Zulässigkeit der Vermietung über «Airbnb» im Stockwerkeigentumsrecht sind noch viele Fragen offen. Wann eine Vermietung über «Airbnb» der Zweckbestimmung der Liegenschaft widerspricht und unzulässig ist, hängt von der Regelung im Begründungsakt oder Reglement sowie den Umständen des Einzelfalls ab. Da die Vermietung über «Airbnb» immer bedeutender wird, empfiehlt es sich, diese Frage im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft ausdrücklich zu regeln.

Problematisch und mit dem Wohnzweck nicht mehr vereinbar wird die Vermietung über «Airbnb» dann, wenn – wie im vom Bundesgericht beurteilten Fall – die Vermietung über «Airbnb» gewerbsmässig erfolgt und die Stockwerkeigentumseinheit praktisch ausschliesslich zwecks Vermietung über «Airbnb» genutzt wird.