Baumängel richtig rügen: Neue 60-Tage-Frist ab 2026 – das gilt beim Hausbau und Hauskauf

Wer ein Haus baut, umbaut oder eine bestehende Baute erwirbt, muss sich auf klare Gewährleistungsregeln verlassen können. Seit 2026 gelten dafür neue gesetzliche Vorgaben, welche die Position von Käuferinnen und Bauherrschaften stärken. Die folgende Übersicht zeigt, welche Ansprüche bei Baumängeln bestehen und wie diese nach aktueller Rechtslage – unter Einbezug der SIA‑Norm 118 – wirksam geltend gemacht werden können.

Welche Ansprüche bestehen bei einem Mangel?

Unabhängig davon, ob es sich um einen Werkvertrag (Bau auf Auftrag) oder um einen Grundstückkauf (mit fertigem Gebäude) handelt, basiert das Gewährleistungsrecht immer darauf, dass der Ist‑Zustand einer Baute vom vertraglich geschuldeten Soll‑Zustand abweicht. Diese Abweichung bildet den Mangel.

Sowohl nach Gesetz als auch – beim Werkvertrag – nach SIA‑Norm 118 stehen grundsätzlich folgende Gewährleistungsrechte zur Verfügung:

• Nachbesserung (beim Werkvertrag und seit 1. Januar 2026 auch beim Grundstückkauf betreffend Neubauten oder Bauten, die weniger als zwei Jahre alt sind; unter SIA kommt zuerst immer die Nachbesserung)
• Minderung (Preisreduktion)
• Rücktritt vom Vertrag (nur bei schwerwiegenden Mängeln)
• Schadenersatz (zusätzlich möglich; beim Werkvertrag grundsätzlich bei Verschulden, beim Grundstückkauf in gewissen Konstellationen auch ohne Verschulden)

 Gewährleistungsansprüche können vertraglich grundsätzlich ausgeschlossen werden – aber seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei Bauwerken. Damit erhält die in der Praxis häufige umfassende Wegbedingung der Gewährleistung klare gesetzliche Schranken.

Wie ist vorzugehen, um einen Mangel erfolgreich geltend zu machen?

Werden Mängel entdeckt, sollten diese möglichst genau dokumentiert werden. In einem nächsten Schritt ist die Rügefrist einzuhalten (dazu sogleich). Bei der Formulierung der Rüge ist zu beachten, dass der Mangel hinreichend genau beschrieben werden muss.

Nach der Mängelrüge gilt es für die Bauherrschaft bzw. Käuferschaft zu entscheiden, welche Ansprüche sie geltend machen will. Bestreitet die Unternehmerin bzw. Verkäuferin die geltend gemachten Gewährleistungsansprüche oder verweigert sie deren Vollzug, sind die Forderungen auf dem Gerichtsweg durchzusetzen. Vor einem Gang ans Gericht empfiehlt sich, die Möglichkeiten eines Vergleichs auszuloten.

Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Prüfungsfrist

Nach der Abnahme ist das Gebäude zu prüfen. Das Gesetz macht keine konkrete Angabe zu Beginn und Dauer der Prüfungsfrist, sondern verweist auf die Üblichkeit.

• Sofort prüfbare Elemente: zeitnahe Prüfung erforderlich
• Elemente, die erst später beurteilbar sind (z. B. Wärmeeinwirkung, Witterung): längere Prüfungsfrist möglich

Mit Abschluss der Prüfung beginnt die Rügefrist zu laufen.

Rügefrist – neu 60 Tage

Die Gesetzesrevision per 1. Januar 2026 brachte eine grundlegende Änderung: Statt einer sofortigen Rügepflicht – bisher oft als 7 Tage interpretiert – besteht beim Grundstückkauf und beim Werkvertrag über ein Bauwerk nun eine Rügefrist von 60 Tagen.

• Offene Mängel: 60 Tage ab Abschluss der Prüfung
• Verdeckte («geheime») Mängel: 60 Tage ab Entdeckung

Kürzere vertragliche Fristen sind unwirksam. Die Neuerung erfasst auch Mängel an Bauteilen, die fest in das Gebäude integriert wurden, sowie Fehler in Plänen oder Berechnungen von Architekten und Ingenieuren, sofern sie eine Mangelhaftigkeit des Gebäudes verursacht haben.

Empfehlung: Aufgrund der unklaren Prüfungsdauer empfiehlt sich sowohl beim Hauskauf als auch beim Hausbau, Mängel möglichst innerhalb von 60 Tagen seit der Ablieferung zu rügen – unabhängig davon, ob die Prüfung abgeschlossen ist. Ohnehin gebietet die Schadenminderungspflicht unbesehen der Rügefrist eine zeitnahe Mängelrüge: Wer einen Schaden durch unverzügliche Meldung hätte verhindern können, muss sich diesen anrechnen lassen.

 Sonderfall: SIA‑Norm 118

Wird die SIA‑Norm 118 vereinbart, gilt Folgendes:

• Offene und verdeckte Mängel in den ersten zwei Jahren: Rüge jederzeit möglich
• Nach zwei Jahren entdeckte Mängel: SIA verlangt eine «sofortige» Rüge

Diese SIA‑Regelung ist jedoch nicht mehr vollständig kompatibel mit dem revidierten Gesetz: Für alle Werkverträge über unbewegliche Werke gilt zwingend mindestens die 60‑Tage‑Frist.

Differenzierung:

• Erkennbare, aber während zwei Jahren tatsächlich nicht erkannte Mängel gelten zwar als «verdeckte Mängel» nach SIA, aber nicht als «geheime Mängel» im OR‑ Für diese bleibt es bei der SIA‑Pflicht zur sofortigen Rüge.
• Offensichtliche sowie anderweitige Mängel, die bei der Abnahme erkannt wurden, müssen nach SIA 118 bereits bei der Abnahme gerügt werden. Da die gesetzliche Rügefrist auch für Mängel gilt, welche bereits vor der Prüfung bekannt waren, kann sich die SIA‑Regel der 60-tägigen Mindestfrist nicht entziehen.

Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen gerügte Mängelansprüche gerichtlich geltend gemacht werden können.

• Hausbau (Werkvertrag): 5 Jahre ab Abnahme
• Hauskauf (Grundstückkauf): 5 Jahre ab Kauf

Hat der Unternehmer oder Verkäufer Mängel absichtlich verschwiegen, verjähren die diesbezüglichen Mängelrechte erst in zehn Jahren. In diesem Fall gilt auch die Rügefrist nicht.

Zeitliche Geltung

Die neuen Regeln gelten für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden.