Das Bauhandwerkerpfandrecht – Eine Übersicht für Eigentümerinnen und Handwerker

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein gesetzliches Sicherungsinstrument zugunsten von Unternehmern und Handwerkern, die auf einem fremden Grundstück Arbeiten und/oder Material geliefert haben. Es verschafft ihnen ein Pfandrecht am betroffenen Grundstück, damit ihre Werklohnforderungen gesichert sind und sie nicht leer ausgehen, wenn der Eigentümer bzw. Besteller nicht zahlt oder zahlungsunfähig wird.

Pfandgeschützt sind Leistungen, die eine körperliche Verbindung zum Bauvorhaben aufweisen. Demgegenüber werden rein intellektuelle Arbeiten nicht erfasst, weshalb namentlich Architektinnen und Ingenieure nicht zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts berechtigt sind.

Eintragungsverfahren

Das Pfandrecht kann ab der Verpflichtung zur Arbeitsleistung im Grundbuch eingetragen werden, muss aber spätestens vier Monate nach Vornahme der letzten Hauptarbeiten im Grundbuch eingetragen sein – blosse Gesuchstellung am letzten Tag genügt nicht. Ist die Grundeigentümerschaft mit der Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht einverstanden und leistet sie keine anderweitige Sicherheit, muss das Gericht über die Eintragung befinden. Um die Viermonatsfrist einhalten zu können, sieht das Gesetz die Möglichkeit einer vorläufigen Eintragung mit reduzierten prozessualen Anforderungen vor. Nach der vorläufigen Eintragung folgt in einem separaten Verfahren die definitive Eintragung. Auch die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nimmt Zeit in Anspruch, daher empfiehlt sich, diese in Form einer sog. superprovisorischen Massnahme sofort anordnen zu lassen. Diese ermöglicht eine zeitnahe Eintragung noch vor dem dazugehörigen Verfahren.

Konfliktfeld Drittpfand

Für die Grundeigentümerschaft führt das Bauhandwerkerpfandrecht insbesondere dann zu einem bösen Erwachen, wenn sie sämtliche vertraglich vereinbarten Forderungen beglichen hat – oder wenn sie gar nicht Auftraggeberin der Werkleistungen ist. Für den Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts spielt es keine Rolle, ob sich die Grundeigentümerschaft korrekt verhalten hat oder nicht. Fürchtet ein Subunternehmer um die Bezahlung der ihm zustehenden Vergütung durch die Generalunternehmerin, kann er mit Fug und Recht die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangen, auch wenn die Grundeigentümerschaft die Generalunternehmerin vollständig bezahlt hat. Verkauft eine Bauherrschaft die einzelnen Stockwerkeinheiten noch vor deren Vollendung (bzw. bis vier Monate danach), übernimmt die Käuferschaft mit dem STWE-Grundstück auch die Gefahr dessen Belastung mit einem Bauhandwerkerpfandrecht. Die Grundeigentümerschaft ist in diesen Konstellationen nicht Schuldnerin des pfandberechtigten Gläubigers. Im schlimmsten Fall, nämlich bei ausbleibender Bezahlung der berechtigten Werklohnforderungen, kann die Eigentümerschaft die Zwangsverwertung des Grundstücks nur noch durch eine Bezahlung dieser Forderungen anstelle des Schuldners (in den genannten Beispielen die Generalunternehmerin bzw. die STWE-Verkäuferschaft) abwenden. Der Grundeigentümerschaft verbleibt der Versuch, sich für solche Doppelzahlungen beim Schuldner schadlos zu halten.

Handlungsmöglichkeiten

Die Eigentümerschaft kann die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts abwenden, indem sie als Alternative eine hinreichende Sicherheit leistet oder das Gericht davon überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine Eintragung nicht erfüllt sind. Letzteres kann insbesondere infolge Ablaufs der Viermonatsfrist, prozessualer Versäumnisse oder erfolgreicher Bestreitung der Pfandsumme gelingen.

Zu beachten ist, dass das Beweismass für den Nachweis der Pfandsumme im Verfahren der vorläufigen Eintragung stark reduziert ist und auch für die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts durch das Gericht nur vorfrageweise zu prüfen ist, ob die Werklohnforderung tatsächlich besteht. Insbesondere, wenn die Bestreitung der Werklohnforderung komplex ist (z.B. bei Streitigkeiten über die Angemessenheit der in Rechnung gestellten Regiearbeiten oder bei in Frage stehenden Mängeln), wird das Gericht darin keinen Grund erkennen, die Pfandsumme zu reduzieren. Diesfalls kann es für die Grundeigentümerschaft sinnvoll sein, der vorläufigen Eintragung oder einer separat (d.h. ohne gleichzeitige Geltendmachung der Werklohnforderung) eingereichten definitiven Eintragung zuzustimmen. Die Werklohnforderung wird dadurch nicht präjudiziert und es lassen sich Zeit und Aufwand sparen. Einen Stolperstein bildet hierbei die Formulierung der Anerkennung, da sich diese auf die Pfandsumme als Haftungsbetrag beschränken muss.

Werklohnforderung

Mit der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist noch nicht über die Werklohnforderung entschieden. Erst in jenem Prozess werden Einwendungen zum geltend gemachten Werklohn im Detail unter die Lupe genommen – es sei denn, die beiden Klagen werden gemeinsam eingereicht. Erweist sich die Werklohnforderung als begründet, kann das belastete Grundstück nötigenfalls verwertet werden. Bei einer Abweisung der Werklohnforderung ist das Bauhandwerkerpfandrecht aus dem Grundbuch zu löschen.

Gesetzesrevision

Per 1. Januar 2026 wird sich die Rechtslage bezüglich der zur Abwendung des Bauhandwerkerpfandrechts möglichen Sicherheitsleistung ändern. Das aktuelle Recht schreibt ohne nähere Konkretisierung die Leistung einer hinreichenden Sicherheit vor, was in der Praxis zu Schwierigkeiten führte. Neu wird definiert, dass die Sicherheitsleistung die Forderung zuzüglich die Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren decken muss.