Immobilien im Nachlass: Privat halten oder in eine Gesellschaft einbringen?

Eine zentrale Frage, die sich im Zusammenhang mit Immobilien im Vermögen stellt, lautet: Sollten Liegenschaften im direkten Privateigentum gehalten oder besser in eine Kapitalgesellschaft eingebracht werden? Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile – insbesondere im Hinblick auf Erbteilung, Verwaltung, steuerliche Aspekte und langfristige Planung.

Immobilien im Privateigentum: Tradition und Herausforderungen

Ein Immobilienportfolio entsteht meist über viele Jahre hinweg – durch gezielte Käufe oder durch Erbschaften. In der Praxis befinden sich solche Liegenschaften oftmals im direkten Eigentum der betreffenden Person, ohne dass eine klare Strukturierung oder Nachfolgeplanung vorgenommen wurde. Stirbt der Eigentümer, fallen die Immobilien in den Nachlass und werden Bestandteil der Erbmasse.

Hier beginnt häufig die Herausforderung: Immobilien sind schwer teilbar und nicht alle Erben können oder wollen Miteigentümer sein. Es kommt zu Konflikten, Liquiditätsengpässen oder Verkaufsdruck, wenn einzelne Erben ausbezahlt werden müssen. Gerade bei mehreren Nachkommen ohne klar geregelte Zuständigkeiten oder Eigentumsverhältnisse kann dies zu erheblichen Spannungen führen.

Einbringung in eine Kapitalgesellschaft: Strukturierte Nachfolge

Vor diesem Hintergrund zeigt sich in der Praxis ein zunehmendes Bedürfnis, Immobilien bereits zu Lebzeiten in eine Kapitalgesellschaft einzubringen – etwa in eine Aktiengesellschaft (AG) oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Der entscheidende Vorteil: Nicht die Immobilie selbst wird im Erbfall geteilt, sondern die Anteile an der Gesellschaft. Diese lassen sich deutlich einfacher aufteilen, übertragen oder vererben als einzelne Grundstücke.

Auch die laufende Bewirtschaftung der Immobilien kann über eine Kapitalgesellschaft zentralisiert werden. Verwaltung, Vermietung, Unterhalt und Investitionen lassen sich so professioneller steuern – ein klarer Vorteil bei grösseren Portfolios oder Erbengemeinschaften mit heterogenen Interessen.

Steuerliche Risiken und Hürden der Einbringung

Die Einbringung von Immobilien aus dem Privatvermögen in eine Kapitalgesellschaft ist jedoch nicht ohne finanzielle Konsequenzen. Aus steuerlicher Sicht gilt ein solcher Vorgang als Veräusserung, selbst wenn der Eigentümer der Gesellschaft identisch bleibt. Dies führt in der Regel zur Auslösung der Grundstückgewinnsteuer, da stille Reserven – also Wertsteigerungen – realisiert werden. Je nach Kanton kann zudem eine Handänderungssteuer fällig werden.

Kommt es später zu einem Verkauf der Gesellschaftsanteile, drohen weitere steuerliche Belastungen, abhängig vom Tätigkeitsbereich der Immobiliengesellschaft. Obwohl nur Gesellschaftsanteile veräussert werden, können dabei dennoch insbesondere Grundstückgewinnsteuern anfallen.

Aufgrund der komplexen und kantonal unterschiedlichen Regelungen sowie der möglichen erheblichen Steuerfolgen sollte bei der Veräusserung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft stets eine sorgfältige Prüfung durch eine qualifizierte Steuerfachperson erfolgen.

Vorteile der Strukturierung durch eine Kapitalgesellschaft

Trotz dieser steuerlichen Belastungen bietet die Einbringung von Immobilien in eine Kapitalgesellschaft auch beträchtliche Vorteile:

• Erleichterte Nachlassplanung: Gesellschaftsanteile können einfacher vererbt oder übertragen werden als einzelne Immobilien.
• Professionalisierte Verwaltung: Die Gesellschaft übernimmt operative Aufgaben, Erben müssen nicht selbst aktiv werden.
• Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Thesaurierung von Gewinnen und optimierte Investitionen sind möglich.
• Langfristiger Vermögenserhalt: Die Gesellschaftsform bietet Strukturen für generationenübergreifende Eigentumsplanung.
• Diskreter Eigentumsübergang: Änderungen im Aktionariat einer AG sind im Gegensatz zu Grundbucheinträgen nicht öffentlich einsehbar.